前些天去苏州园区金鸡湖东岸办事，沿着苏州大道东走不远，就看到环贸 ICC mall 那栋 310 米的综合楼，玻璃幕墙亮得晃眼，底下四层裙楼已经开门迎客。往南走一公里多，中环广场工地还在施工，塔吊不停地转。 两个大商场，一个刚开一个待开，步行二十分钟的距离，我当时就有一个念头，湖东这片真能同时养得活两个高端大商场？ 先说已经开业的环贸 ICC mall，新鸿基地产做的，4 月 22 日正式开业，这是新鸿基在苏州的第一个城市综合体项目。场子不算巨无霸，四层裙楼加花园广场，但品牌矩阵有东西，全场超60%是区域首店。 全国首店三家，其中望潮头做沉浸式潮汕菜，江苏首店四家，包括南园雅集・新苏宴和浅锅自助火锅，阿斯顿・马丁也在这开了苏州首店美学空间，卖不卖车另说，拍照发朋友圈够格。 新鸿基给这个场子定的理念叫“以小见大”，实际上就是首店加文化活动加露台花园的结合。开业搞了苏州E人节，持续了近两个月，艺术展演、宠物市集、电音派对、运动观赛夜全安排上，先把年轻人吸引过来再说。旁边就是 ICC 甲级写字楼和高端住宅，白领中午下楼吃饭、晚上约酒，业主周末带娃逛一圈，基本盘是有的。 再谈没开的中环广场，来头更大。圆融发展与香港置地联合开发，香港置地是怡和集团成员，做顶奢商业是老本行，南京金陵中环、北京王府中环都是他们的项目。 苏州总投资32亿，建筑面积约19万方，定位直接拉满——长三角标杆级顶奢综合体，三年内引进3家超一线加17家一线奢侈品牌，还要配一家文华东方酒店，酒店单独投资11.5亿。 项目原计划 2026 年年中开业，但是香港置地年报中披露的时间却是 2027 年 4 月，往后推了快一年。但是主体已经封顶，机电幕墙正在推进，慢工出细活也说得过去。等它开了，与苏州之眼摩天轮、文华东方、当代美术馆构成右岸的“四件套”，整个金鸡湖右岸面貌会完全不同 两个商场都在湖东，相距又近，会不会自己人打自己人？从定位上讲是错开的。环贸ICC走首店加品质生活路线，品牌偏年轻，中环广场走顶奢重奢路线，客群更窄但客单价更高，一个负责引流，一个负责拔高，理论上互补不是硬刚 但苏州商业一直有一个“魔咒”，业内把苏州和佛山、天津并称为“商业百慕大”，宏观数据漂亮，GDP常年全国前六，但是单个购物中心销售额总是叫好不叫座，苏州这么有钱，至今没有诞生一个年销破百亿的mall。 湖东本身并不缺乏商业，久光、诚品、新光天地、圆融时代广场都在这里，未来还有圆融国际广场、来福士要进来。苏州存量商业216家排全国第六，面积1571万㎡排全国第七。再加上2017年开业的苏州中心，虹吸效应到现在没有消退，全市老大位置稳得很，湖东这两个新项目要从苏州中心嘴里抢肉，难度不小 重奢场子天然不可能人流如潮，消费门槛摆在那，指望中环一个场子带动湖东人气不现实。环贸ICC首店虽然多，但是首店红利能持续多久也是问号，很多首店火三个月就归于平淡 但是园区基本盘确实硬，环金鸡湖 CBD 今年刚刚入选 2025 福布斯中国 CBD 国际化消费竞争力评选，排第九。金鸡湖商务区累计认定首发首店超过200家，年贡献零售额超过5.5亿，周边上百万方优质写字楼加上多家奢华酒店，商务宴请、员工休闲、家庭消费这些需求实实在在 这两个商场现在还不能下结论，环贸 ICC 开业几个月还在爬坡，中环广场要到 2027 年。但是湖东商业格局接下来两年内必然大洗牌，老场子也要被迫升级。至于撑不撑得住，等中环开业周末去逛一圈，看看停车场满不满、奢侈品店排不排队、餐饮有没有空位，答案自然就有了。 特别